北海的房地产经济从上个世纪90年代开始，发展一波三折，它在全国范围内数次亮相，早已成为一个传奇。
上世纪80年代北海只是南海边上的小渔村，几乎没有地产经济的概念；1990年新政出台后，当地政府充分发挥土地资源作用，带来地产经济前所未有的繁荣，也引爆了“泡沫经济”。
成也地产，败也地产。
2003年，当地执行财政部、国家税务总局下发的关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知，北海地产行业经历了第一轮整顿。
2007年以后，北海地产恢复元气，被认为逐步回归到良性轨道。
那么，经过历届政府多年的整顿、治理和规划，它又将以怎样的姿态进入一个新的盘整期呢？
从每平米万元一下跌到四五百元
1984年，当北海被列为十四个沿海开放城市之一的时候，北海才与一个内地县城的规模相当，建成面积仅3.5平方公里，城市人口不到14万。
基于各种条件的限制，以及当地经济基础的薄弱，北海发展问题在起步之初就变成了“老大难”。一直到90年代初期，北海的市容市貌、经济实力和规模大小都与其他十三座沿海城市相去甚远。
当时的执政者们不甘于北海沿海城市的名不副实，满腔热情干出一番事业。执政者开始积极走访“取经”。经历数月的考察走访后，他们最终选择一条捷径——用好手中的土地。
历史证明，正是这七个字注释着“北海现象”的兴衰，改写着北海房地产的格局。1992年开始，一场房地产热潮在整个北海席卷而来。
北海在土地资源和政策方面的松动，以及政府对当地地产环境的造势和布局，吸引了全国各地的社会资金。北海一位原住居民回忆称，当时，四川（楼盘）、湖南、贵州（楼盘）等地，甚至西藏（楼盘）、新疆（楼盘）都来到这里投资土地，广为流传的数据是，据不完全统计，全国有400多家建筑公司进驻北海，142家甲级规划设计院来此开设分院。
同时，到1992年底，人口统计数据显示，北海外来人已经超过了市区原有人口的一倍以上；同年，全国十四个沿海开放9项主要经济指标综合比较，增长最高的是北海。
20世纪90年代初的那轮房地产热，让当时只有20万人口的北海市成为与海南、深圳（楼盘）齐名的房地产热点地区。
1993年6月24日，中央发布《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》，五个月不到，北海市依托房产经济支撑起来的繁荣景象，轰然坍塌。与此同时，当宏观调控把地产业从北海经济体系中强行剥离后，北海的经济奇迹就破灭了。
一位亲历者苦笑着对记者说：“1980年代中前期，北海市的房价跌得让人痛心，每平米从1万元一下就跌到四五百元。”
上海社科院城市化发展研究中心主任郁鸿胜表示，20年前的那场地产经济泡沫对北海打击很大。由于对开发的形势估计不足，以为这里是开发房地产的天堂，北海成为中国房地产泡沫的源泉和泡沫典型地区。
整顿烂尾楼
宏观调控使热得烫手的北海房地产骤然降温，许多建设项目相继停工，变成了一栋栋烂尾楼。既沉淀了大量资金，浪费了土地资源，造成诸多经济后遗症，又留下了众多城市“疮疤”。
北海由此背上了沉重包袱，以烂尾楼为特征的房地产遗留问题，长时间影响北海经济发展。
2000年开始，北海市委市政府把盘活地产工作作为发展经济的重中之重，出台系列措施，清理债务，明晰产权，培育市场，经过两年多的努力，当地在盘整土地、消化空置商品房方面取得了一定成效。
但是，分布在城市主干道两侧和城市重要区域的130多个共计120平方米的停缓建工程仍未得到有效处理。
2002年12月30日，财政部、国家税务总局下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产有关税收优惠政策的通知》，批准给予北海处置积压房地产在2003年1月1日至2004年12月31日转让销售实行免征营业税、契税的优惠。
2003年4月，北海政府利用国家所给予的处置积压房地产特殊税收优惠政策，全面启动“烂尾楼”工程处置工作。全市108个停缓建工程52%相继复工，38个重点项目中，凯旋国际商贸大厦、和安商港等23个项目复工。
2004年，北海房地产企业318家，比2002年增长近2倍。当年，北海房地产业完成投资8.86亿元，同比增长87.1%，比全市固定资产投资增幅高64%；占全市固定资产投资总额的16.7%；同比提高近6%。
在房地产发展的影响下，2004年全年，北海市完成了地区生产总值158.1亿元，比上年增长12.1%，是1995年以来增长最快的一年，房地产业的快速发展已经成为当时北海市国民经济发展的重要拉动力量。
在郁鸿胜看来，北海解决房地产后遗症是比较彻底的，北海市当地政府在处理历史遗留工程方面做得非常好。控制了银滩周边泡沫型的房地产，清理、整顿、调整、梳理了已经被证实的泡沫地产和房产的批复批文。
但是，该时期地产经济在整个北海经济中处于一枝独秀地位，导致北海经济严重依赖地产业。而且，这一期间几乎没有大的地产商入驻北海，都是中小地产企业操盘造势。
挑战依旧在
进入“十一五”期间之后，北海房地产业再次升温。2006年新开工项目77个，开工面积111.84万平方米，分别增长57.14%和17.18%。
2007年，全国地产的再次火爆，让一些接盘过那些烂尾楼的个人和企业爆发。2008年，北海房地产开发销售形势走稳，完成投资39.24亿元、增长62.18%，房产交易面积118万平方米、交易额23.3亿元。
整个“十一五”期间，北海房地产业总共完成投资232.25亿元，是“十五”时期的7倍。
与此同时，北海市政府开始基于其它产业的发展，正在逐步努力摆脱房地产带来的后遗症。
2010-2012年中国房地产走过史上最严政策调控的时期，北海的地产经济经过数轮的整顿、治理和规划之后，承受能力逐步提高，加上北海经济已经不再依赖单一的地产，此轮的调整对北海影响非常有限。
最新数据显示，2013年上半年北海楼市在旧政新压下表现还算出色，成交量高位运行。在高成交量的带动下，2013年1-6月份北海楼市供应量也有积极的表现，根据北海房地产交易网的监测，2013年1-6月份北海住宅新增面积为1147515平米，同比增加了50.62%；2013年1-6月份住宅新增套数为12073套，同比增加47.09%。
郁鸿胜表示，北海临近南海，具有得天独厚的地域优势，房地产业能够融合观光、休闲、旅游等地方元素，而这很可能将成为未来北海的一个亮点。
但是，目前北海地产业的集中度依旧很低，大型品牌企业、高端楼盘、大盘依旧很少，小而散特点较为明显。对于当前的执政者而言，旧的“烂尾楼”问题虽然已经消化，但也必须承认，北海市地产业还会进入新的盘整期，如何让小型地产企业逐步退出，以提升房地产业的品质将成为下一个考题。
